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小产权房买卖纠纷

这是一起因买卖“小产权房”而发生法律纠纷的典型案例

这栋房子位于新村,是一栋农房。1995年陈某夫妻以该房作抵押,在典当行借款。1999年11月,由于无力归还典当行的借款,在公证处的公证下,这栋房子的所有权被燕女士竞拍获得,价格为9万元。

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由于是农村住宅,而燕女士又非村民,所以一直无法办理房产证和土地使用权过户手续。燕女士购买房屋后进行了简单装修,主要用于自住和出租。

2007年11月,陈某夫妇向**区法院提起诉讼,请求收回房屋,并表示愿意承担协议中的违约责任。2008年11月,**区法院认为农房买卖违反法律禁止性规定,判决双方合同无效,陈某夫妇返还燕女士购房款及维修费9万元,后者将房屋返还。

买主追究卖主责任

2008年底,燕女士依据法院认定导致合同无效、陈某夫妇负有主要责任为由,向法院起诉,理由是陈某夫妇对房屋买卖协议单方面终止,要求赔偿经济损失80万元。**区法院和中院审理认为,原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后,自合同签订之日起,该合同对当事人就不具有法律约束力,并且“导致合同无效,订立合同的双方均有过错责任”。虽然陈某夫妇是在无力偿还借款的情况下出卖房屋,但其应当知道农房不能出卖。此外,陈某夫妇在房屋出售9年后,以买卖房屋违反法律为由主张合同无效,有悖诚信原则,故应承担主要责任。燕女士在购房前未严格验证对方房屋产权,盲目购买亦负有次要责任。

卖主须赔偿“升值”损失

法院认为,由于此案时间跨度较长,根据当地市场行情,存在升值价值,应按安置房折价处理。根据行情,燕女士获赔62万余元。

律师理解析:

按照相关法规,我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发,农民住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,市场上的“小产权房”都没有经过用地审批,未经过土地市场,国土部门从来没有承认其合法性。

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